春节因停车位归属问题差点闹上法庭 真是闹心

幸运的果子狸

春节来临，大家都是欢天喜地的，但是我一个朋友却遭遇了烦心的事，都差点要闹上法庭了，事情是这样的：

            我朋友是去年买的房子，现在已经入住了，年初的时候刚买了辆车，当然要为自己的爱车找一个停车位了，还好当时车位很有很多没有卖出去，地下车位太贵了，要8万一个，刚买了车手头没那么多钱了，于是跟开发商签订了一份车位使用协议，约定小区内第25号地上停车位我朋友10年内长期独占使用，这样花了2万元使用费。可是呢，虽然已经说是让他使用了，但是业主并不知道，说是这个停车位是业主共有的，不应该是私人占有，反正最后这个车位经常是被人占有的状态，甚至有次车子停在那，还被刮花了一次，朋友非常气愤，既然并不能独占使用停车位，朋友就要求开发商解除车位使用协议，但是开发商说这是合法的，如果解除协议，要赔偿，真是气坏我朋友，后来找了一个律师朋友，出具了一份律师证明，开发商向业主声明后，这个事情才渐渐平息下去，但是感觉邻里关系有点不好，心里挺烦的，自己又没做错什么事，唉!

          现在住宅小区内一般有三种类型的车位，如下：

1.小区地下产权车位，指在小区的地下空间中，满足立项和规划条件，办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这类车位属于车位的建造单位。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即成为车位的专有产权人。

2.小区地下人防车位。这类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。这类车位的权属属于国家。

3.小区地上车位，指建造于小区地上空间，用于临时停放车辆的车位。小区的地上车位又分为两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增的车位。小区建筑区内规划建设的车位显然是属于开发商所有。那么，规划外新增的车位呢？《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地的，属于小区业主共有。

                律师调查说这个车位是经规划审批建设的停车位，是属于开发商所有。我朋友和开发商签订了车位使用协议，则应该享有该车位的独占使用权。其他业主不得则没有任何理由来使用这个车位。

             发在这只是想提醒那些没有买车位，而又觊觎小区内的车位的人，人家花钱使用了就是人家的，你没有任何权利诋毁任何人。

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你是哪个小区啊？烟台的车位可以购买使用权吗？

lkong

对啊，2万的使用费好便宜啊

有一点灬

地上部分不是业主共有的吗？怎么能购买使用权呢？

我伙呆不明觉厉

不买车位 买车干嘛？ 上了战场子弹带了 枪没带， 你出去吃饭，是不是先占个座或者包间 再去点菜或者买？

你又不是打包带走，更不能站着吃。 这事别怪谁，怪自己不按套路出牌， “车买回来了，车票还没学。这活儿

你干的不好”

海风白浪起

买个及巴金的车位有什么了不起，上这里来叽歪什么

mzy

其实，小区内的所有车位，都是小区业主共有的，什么是例外的呢？只有一种，那就是计入容积率指标的地上室内停车库，因为这是计入容积率指标的建筑面积，这些面积，自身具有摊分小区宗地土地使用权的权利，也就是自身具有土地证、房产证合一的权利。其余的停车位，不管地上的还是地下的，也不管是不是地下人防停车位，权利都是小区业主共有的，也就是拥有小区宗地土地使用权的人所拥有的。

小区的地下防空室，不是国家单独投资兴建的，更不是开发商单独投资兴建的，国家并未给小区防空地下室划拨地面配套土地使用权，更未给开发商单独划拨土地建防空地下室，防空地下室使用的土地使用权，明明白白就是随着容积率指标内的建筑一起出售了的小区宗地土地使用权；小区的防空地下室的准确名称是“结建防空地下室”，即：结合地面民用建筑、结合地面土地使用权建设的，它的权属毫无疑问是随着小区地面建筑和地面土地使用权一起走的，它没有独立属于谁的权利，就是小区业主共有的。

开发商对小区内的哪怕一粒沙子、一棵草的投入，也是以小区宗地土地使用权的持有者来投入的，不管是在地上投入、还是在地下投入，这都是小区宗地土地使用权的权利，而不是开发商那个公司的权利，开发商没有任何权利以它公司自己的名义在小区投入，哪怕投入一粒沙子的权利也没有。宗地土地使用权的主人是会转移的，权利也会转移的。房地产管理法明确规定：第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

不计入容积率指标、不摊分土地使用权的地下车库，根本不具备单独处置的资格，因为占着共有的土地使用权呢。

mzy

开发商总是以“投资者”的身份来主张他对地下停车库的权利，好多法规也提到归“投资者”的规定，这是典型的偷换概念。实际上，在小区宗地投资，不管地上、地下，本身就是一种权利，是小区宗地土地使用权的投资者的权利，不是开发商公司的权利。开发商正是以“他们公司自身”偷换了“宗地土地使用权投资者”，从而霸占着小区内并不摊分土地使用权的地下车库的权利。这个概念实际上意味着，开发商卖给了小区业主不合格的房子，不完全的土地使用权，是违法的。

mzy

给大家看一条四大部委联合下发的关于小区结建防空地下室的规定，大家就知道，大家买的地上建筑里已经包含了地下防空地下室的开发成本：
                                 
                                                       关于规范防空地下室易地建设收费的规定
                                  信息分类：法规        文件编号：        公开方式：主动公开
                                  生成日期：2009-04-24        公开时限： 常年公开        公开范围：面向全社会
                                  信息索取号：B00440-0201-2009-0001        责任部门：         

                                  国家计委   财政部   国防动员委员会 建设部
                                 （2000年4月27日）
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　　为加强结合地面建筑修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室）工作，有利于促进防空地下室建设与经济建设协调发展，现就规范防空地下室易地建设收费的有关问题作如下规定：
　　一、 结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分，是战时保障城市居民就地就近掩蔽，减少人员伤亡的重要途径。在人防重点城市的市区（直辖市含近郊区）新建民用建筑，要按照原国家人民防空委员会、国家计委、城乡建设环境保护部《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字[1984]9号）的规定修建防空地下室。防空地下室建设所需资金纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设开发成本。
　　二、 对按规定需要配套建设防空地下室的，防空地下室建设要随民用建筑项目计划一同下达，坚持同步配套建设，不得收费。对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设：
　　（一）采用桩基且桩基承台顶面埋置深度小于三米（或者不足规定的地下室空间净高）的；
　　（二）按规定指标应建防空地下室的面积只占地面建筑首层的局部，结构和基础处理困难，且经济很不合理的；
　　（三）建在流砂、暗河、基岩埋深很浅等地段的项目，因地质条件不适于修建的；
　　（四）因建设地段房屋或地下管道设施密集。防空地下室不能施工或者难以采取措施保证施工安全。
　　三、 建设单位依前条规定提出易地建设申请，经有批准权限的人防主管部门批准后，应按照应建防空地下室的建筑面积和规定的易地建设费标准交纳易地建设费用，由人防主管部门统一就地就近安排易地建设人防工程。
　　四、 防空地下室易地建设费的收费标准，由省、自治区、直辖市价格主管部门会同同级财政、人防主管部门按照当地防空地下室的造价制定，报国家计委、财政部、国家人防办备案，对以下新建民用建筑项目应适当减免防空地下室易地建设费：
　　（一）享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取；
　　（二）新建幼儿园、学校教育楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；
　　（三）临时民用建筑和不增强面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；
　　（四）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。
　　五、 防空地下室易地建设费由各级人防主管部门严格按照国家规定组织收取。收取的收入属于预算外资金，应全额缴入预算外资金财政专户，实行“收支两条线”管理。防空地下室易地建设费应纳入人防经费预算，统筹安排并专项用于安排易地建设人防工程，各级人民政府和有关部门不得统筹调剂，不得用于平衡本级预算，不得挪作他用。
　　六、 各级政府价格、财政主管部门要加强对防空地下室易地建设费的监督检查，对擅自扩大收费范围、提高费用标准、改变收费资金用途等违反国家有关收费管理规定的，要依法查处。
　　七、 各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可会同财政、人防主管部门结合当地实际情况制定具体实施办法，并报国家计委、财政部、国家人防办备案。
　　八、本规定自颁布之日起执行。

mzy

大家可以看出，小区内的地下防空室，开发成本是包含在地上民用建筑开发成本里的，也就是我们买房子的钱里，包含了地下防空室的建设成本，开发商无权私自霸占。

mzy

同理，开发商强调的另一条理由，“防空地下室属于国家所有，和平时期的收益归投资者所有”，国家所有，我们不与国家争（严格说也要争的,不过与国家争没意思，是不是啊？），但国家面对的“投资者”是买了小区房子、买了小区土地使用权的全体业主，而不是那个把房子、土地使用权都卖了的开发商公司。因为小区的防空地下室不是单独投资建设的，而是“结建”防空地下室，“结合”的权利属于小区宗地土地使用权和小区地上民用建筑的主人，而不属于开发商那个公司。

烟台数据恢复

啥都是 国家的。

资本之鹰

mzy 发表于 2015-2-23 20:03
同理，开发商强调的另一条理由，“防空地下室属于国家所有，和平时期的收益归投资者所有”，国家所有，我们 ...

赞一个，确实有道理

辽阔